隨著立法程序啟動，北京城市更新邁出關鍵性一步。但是，在減量雙控發展要求下，嚴格控制大規模拆除、增建，城市更新的規劃設計充滿挑戰。

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如何通過前期規劃設計高效挖掘存量空間？如何進行保護性更新？如何以產業需求定空間設計？

創新搭建規劃設計平臺，保護老舊建筑

在北京城市更新中，減量發展與嚴控大規模拆除、增建等詞語頻繁出現，尤其是在涉及歷史文化街區的更新改造上。

根據《北京市城市更新條例（草案）》，開展城市更新，將嚴格落實城市風貌管控、歷史文化名城保護要求，嚴格控制大規模拆除、增建，延續歷史文脈。這意味著對歷史建筑、老建筑保護的強化，也使得北京城市更新要加強前期的規劃與設計，要更多采用“繡花功夫”，以織補、修補的方式，保持既有的格局和肌理，保持原有的生活場景和狀態，以此延續城市文脈和特色風貌。

如何通過規劃先行、精心設計，更好地保護老建筑、傳承歷史文化呢？在過往的更新改造實踐案例中，部分項目已經摸索出一條可以復制的經驗。

以石景山區模式口歷史文化街區保護更新項目為例，該街區位于石景山區中部，是歷史上京西古道重要組成部分，于2002年列入北京市第二批歷史文化街區。街區內古跡眾多，包括法海寺、承恩寺等歷史遺跡和文化瑰寶，現存古民居、院落，具有較高的歷史文化價值。

據了解，該項目通過搭建模式口歷史文化街區“規劃協作平臺”，多專業團隊開展多層次規劃研究工作，落實“保護中發展，在發展中保護”要求，充分挖掘歷史價值，構建包括老墻、過街樓、文保單位、歷史建筑在內的保護與傳承體系，實現從單體保護向體系化保護傳承的轉變；以參與式規劃為手段，帶動居民共同挖掘歷史文化記憶，推動地區文化價值認同，文物保護活化利用，打造了若干小微展館、小微公共空間及精品院落，有機更新激發社區復興。

此外，東城區的南鑼鼓巷四條胡同修繕整治項目，探索“設計平臺”架構，創新搭建規劃設計平臺，加強規劃引領、整體統籌，成立設計工作營和古建顧問專家組，邀請多家業內優秀設計團隊參與院落設計，最大限度保護街區的歷史風貌。

如何更好地保護老建筑？在中國城商聯城市更新產業發展聯席會主任、中城沃土（北京）城市更新科技有限公司董事長黃璽慶看來，保護歷史建筑一定要先固化再優化，要特別提防以發展的名義來保護歷史建筑的做法。在沒有想好如何將歷史建筑融入城市發展之前，只要單純地做好保護就行。

清華同衡規劃設計研究院城市發展策劃研究所所長彭劍波認為，北京作為千年古都，是具有全球影響力的歷史文化名城，歷史建筑類型多、分布廣、高級別歷史建筑基數大，迫切需要做好保護與傳承工作，需要原真性保護、系統性保護。“北京歷史建筑的保護與傳承，可以更充分地發揮科技賦能，創新運用VR、AR、AI、大數據等手段，讓歷史建筑可視化、歷史建筑活起來。”

挖掘存量空間，滿足多種需求

在減量雙控發展要求下，北京城市更新的項目規劃設計充滿挑戰。尤其是在“紅線”要求下，如何更好地通過規劃設計，高效挖掘存量空間，滿足多種利益主體的需求。

位于西單路口東北角的西單文化廣場，曾經是許多年輕人休閑購物必選之地，隨著商業模式的進化和城市發展的需要，以商鋪攤位為主的商業模式已經不再適宜北京的發展。

以“減量”“提質”“增綠”為核心理念，西單文化廣場進行了全方位的升級改造。據了解，減量發展，成為項目改造的關鍵詞之一，執行得也很堅決。改造前，地下商業空間4層，總建筑面積約4.3萬平方米，層高低，空間局促，商戶多為攤位形式。實施更新后，樓板重新規劃后減為3層，總建筑面積減到3.5萬平方米，商業面積由改造前的2.2萬平方米減至0.6萬平方米，原有的小商品業態也得到疏解，凝練為精致的小體量商業中心。

雖然商業面積減少，但是該項目挖掘其他存量空間，諸如打造出1.12萬平方米的城市森林、6000平方米的高品質潮流商業。

除了商業街區、公共空間外，老舊小區在“減量”要求下，如何優化居住空間以實現政策與需求之間的平衡呢？

光明樓17號簡易樓位于東城區龍潭街道光明樓小區，是在首都功能核心區啟動后第一個簡易樓改建試點項目。該項目經過原地改建，在總體戶數不增加的前提下，為每戶居民增設了獨立的廚衛，實現了住宅的成套化，解決了居民“如廁難、洗浴難、燒飯難”問題。同時，增設半地下一層，作為公共服務配套用房，補齊地區公共服務設施短板，增加建筑面積432平方米。

增加居住功能和公共服務功能，不局限單一項目建筑規模的增減平衡，體現了以人為本、綜合式設計的理念。

以需求定空間設計，破局產業導入難點

城市更新不僅僅是建筑本身的翻新、空間形態的改造，更在于產業內容升級換代，功能的煥新。通過空間功能、產業轉型、城市治理的多維度優化和提升，帶動區域活力。

在業內人士看來，通過規劃先行，以產業需求定空間設計，能夠破局后期產業導入的難點。

以首匯健康科技園為例，采用對醫療健康產業高度匹配并做好預研的空間改造設計方法，定制化與通用性相結合，不斷按照醫療健康科技類企業的需求挖掘樓宇空間潛力。建筑功能上配合企業研發實驗室建設需求，保障空間高度、預留結構大荷載、提供充足的電量供給，建設滿足相關環保處理設備要求的工程條件。

在黃璽慶看來，城市更新中主要涉及“二產”和“三產”，所謂的“退二進三”就是典型的城市更新，在過去城市更新的概念中產業導入主要指的是“三產”。當然，現在城市更新的外延比較寬泛，城市在功能布局進行調整的時候，也可能需要引入新的“二產”，這些也都屬于城市更新中的產業導入。

“無論是二產還是三產，做產業規劃之前，都要有運營前置的思想。當然，還要有資本前置的思想。只有在可持續運營的思路指引下，才能做好產業規劃和設計。”黃璽慶如是說。

專家建議

城市更新需要先策劃、后更新

彭劍波（清華同衡規劃設計研究院城市發展策劃研究所所長）：

城市更新不僅包括空間的更新，環境的更新，也包括產業的更新，需要先策劃、后更新。需要重視城市更新的產業策劃與業態規劃工作，因地制宜，市場導向，產業邏輯，招商運營前置。業態更新與環境更新、空間更新、設施更新統籌考慮，有生命力的產業更新，城市更新才更可持續。

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