圖為金邑水岸小區(qū)。

2022年4月1日，新修訂的《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》正式施行。新《條例》實施4個多月，我市小區(qū)物業(yè)管理迎來哪些新的變化？

昨天，由寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、寧波市城市科學研究會和寧波晚報聯(lián)合舉辦的“共建和諧美好社區(qū)讓‘小物業(yè)’惠及‘大民生’——2022年第二期‘寧波城市建設(shè)’主題沙龍”在鎮(zhèn)海區(qū)金邑水岸小區(qū)舉行，專家們圍繞住宅小區(qū)物業(yè)管理展開了熱議。

(資料圖)

寧波市城市科學研究會常務(wù)副會長兼秘書長史濟權(quán)表示，住宅小區(qū)物業(yè)管理事關(guān)千家萬戶，它既是群眾關(guān)注的熱點問題，也是當前基層社會治理中矛盾比較集中的領(lǐng)域之一。隨著新修訂《條例》的施行以及相關(guān)配套政策的陸續(xù)出臺，我市將不斷完善物業(yè)管理規(guī)范，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，讓民生福祉再加碼。

新《條例》已出臺

一系列配套政策、保障措施緊隨其后

住宅小區(qū)物業(yè)管理事關(guān)廣大人民群眾生活品質(zhì)，事關(guān)文明城市創(chuàng)建和社會和諧穩(wěn)定。早在1997年，市人大常委會就審議通過了《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，其后分別于2001年、2009年進行了修改、修訂。“為了建設(shè)和諧宜居家園，妥善解決我市物業(yè)管理活動中面臨的新情況和產(chǎn)生的新問題，在歸納總結(jié)寧波物業(yè)管理以往實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，我市修訂出臺了新的《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》。”市住建局黨組成員、副局長黃毓琳表示。

新《條例》的修訂和施行，是我市就當前不斷加快推進城市化進程的應(yīng)對之舉，對規(guī)范我市住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，改善住宅小區(qū)居住品質(zhì)和生活環(huán)境具有重要作用。

“接下來，針對物業(yè)管理工作實際需要和廣大業(yè)主的訴求，我們將出臺一系列配套政策和保障措施，為我市物業(yè)管理不斷提質(zhì)提供確切合法的政策依據(jù)和支撐。”黃毓琳表示。

目前，我市已出臺《寧波市住宅小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本》《寧波市住宅小區(qū)管理規(guī)約示范文本》，旨在通過健全和規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會運行制度夯實物業(yè)管理住宅小區(qū)的業(yè)主自治工作基礎(chǔ)。“接下來，市住建局還將會同有關(guān)部門，對物業(yè)管理委員會的運行制度、業(yè)主大會社會統(tǒng)一信用代碼證管理制度等一攬子創(chuàng)新配套制度進行探索研究，為我市物業(yè)管理逐步融入社會基層治理大工作格局構(gòu)筑和完善有法可依、有章可循的政策體系。”黃毓琳表示。同時，《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》《寧波市住宅物業(yè)保修金管理辦法》也即將修訂出臺，屆時，我市物業(yè)維修和保修資金保障使用的一系列問題也將迎來新“解法”。

此外，正在修訂的《物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》《物業(yè)服務(wù)項目內(nèi)容和標準指引》等政策文件，將進一步強化對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)督、指導(dǎo)，確保物業(yè)服務(wù)費用收支的陽光、公開、透明，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合法權(quán)益得到進一步保障。

鄰里中心成為社區(qū)居民休閑好去處。

“物居業(yè)”關(guān)系如何規(guī)范？

納入基層治理，推行法制化管理

電動自行車違規(guī)停放、消防通道被占用、設(shè)施壞了沒人修……類似的物業(yè)“頑疾”屢見不鮮。如何理順“物居業(yè)”關(guān)系？寧波市司法局一級調(diào)研員金厚橋全程參與了《條例》的起草和修訂，他表示，新《條例》主要作了相應(yīng)制度安排：一是將物業(yè)管理納入基層治理工作范圍；二是明確“物居業(yè)”各自在物業(yè)管理活動中的職責。

金厚橋指出，新《條例》在規(guī)范“物居業(yè)”關(guān)系的相關(guān)規(guī)定中，能否產(chǎn)生法律效果和社會效果，關(guān)鍵在于“物居業(yè)”三方都要在法律框架內(nèi)活動。“這就要求三方都能樹牢‘物居業(yè)’共同體理念，站穩(wěn)服務(wù)居民的立場，尊重大多數(shù)居民的意愿，才能贏得最有力的支持。依法擔當、勤于溝通，讓居民對社區(qū)治理、物業(yè)管理有真切的獲得感，這才是法治化的‘物居業(yè)’的和諧關(guān)系。”

社區(qū)治理和物業(yè)管理都是復(fù)雜的社會活動。比如，在分類投放生活垃圾上，分類投放是居民的法定義務(wù)，居民與市容環(huán)境衛(wèi)生部門構(gòu)成了行政法律關(guān)系，對違反分類規(guī)定投放或者亂丟垃圾的行為，由行政執(zhí)法部門實施行政處罰。同時，物業(yè)企業(yè)作為小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生責任單位，依物業(yè)服務(wù)合同與居民構(gòu)成了民事、商事法律關(guān)系，物業(yè)企業(yè)負有勸阻、制止不按規(guī)定分類投放或亂丟垃圾等違法行為的義務(wù)。

“這是一種先由物業(yè)企業(yè)勸阻、制止，再由行政執(zhí)法部門對不聽勸阻者實施行政處罰的銜接性制度安排。實踐中，居委會、業(yè)委會通過加大法治宣傳力度提高居民的認識，物業(yè)企業(yè)必須履行‘勸阻、制止’義務(wù)，并長期堅持，同時對不聽勸阻的，應(yīng)及時報告并協(xié)助行政執(zhí)法部門進行現(xiàn)場執(zhí)法。”金厚橋說，只要“物居業(yè)”和執(zhí)法部門各司其職、密切協(xié)同，一定能使小區(qū)存在的破壞環(huán)境衛(wèi)生的違法行為得到制止，讓小區(qū)更整潔、更美好。

新《條例》助力

讓物業(yè)管理有法可依

“新《條例》實施以來，在黨建統(tǒng)領(lǐng)、資金管理等方面有所突破，在職責界限、企業(yè)監(jiān)督方面有所完善，為屬地物業(yè)主管部門在加強基層治理，創(chuàng)新物業(yè)管理方式，提高物業(yè)管理規(guī)范化、法治化水平等方面提供了法律依據(jù)，做到有法可依。”鎮(zhèn)海區(qū)建設(shè)交通局黨委書記、局長范駿說。

“例如，原先物業(yè)管理區(qū)域通常以規(guī)劃許可證所劃定范圍為參考，但部分項目存在因分期建設(shè)或配建商場、菜場、幼兒園等設(shè)施，實際交付后由兩個或以上物業(yè)企業(yè)分別管理，后期在消防監(jiān)控室、人防車位等設(shè)施設(shè)備，業(yè)委會委員比例、成立等方面產(chǎn)生糾紛。新《條例》新增‘建設(shè)單位申請辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當同時向區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門申請劃分確定物業(yè)管理區(qū)域’內(nèi)容，這將有效減少此類糾紛。”范駿說。

新《條例》的實施，給物業(yè)公司的工作帶來了不少便利。浙江欣城物業(yè)服務(wù)有限公司金邑水岸小區(qū)物業(yè)項目經(jīng)理戴飛飛表示：“之前小區(qū)部分業(yè)主對物業(yè)服務(wù)范圍一知半解，會提出一些超出物業(yè)合同范圍的服務(wù)要求，給我們帶來了不少困擾。新《條例》第七條明確，引導(dǎo)和鼓勵相關(guān)單位依法成立物業(yè)管理志愿服務(wù)組織，開展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)宣傳和技能培訓，支持志愿者參與、協(xié)助實施物業(yè)管理日常巡查、監(jiān)督等活動。這一條，能讓業(yè)主更多地了解物業(yè)企業(yè)的服務(wù)范圍，避免引起不必要的糾紛和誤解。”

“針對垃圾分類及定時定點投放的問題，部分業(yè)主不理解且拒不執(zhí)行，我們只能增加拾撿頻次，但小區(qū)園林面積大，光靠物業(yè)企業(yè)拾撿治標不治本。新《條例》中規(guī)定讓更多志愿者、業(yè)主代表參與互相監(jiān)督，通過大力宣傳，相信能逐步解決此類困擾。”

“同時，新《條例》細化了禁止行為對照，將住宅小區(qū)毀綠種菜、改變車棚用途、違規(guī)亂停放電動自行車、私拉電線充電等行為統(tǒng)統(tǒng)列入禁止行為，方便我們一線物業(yè)工作人員在勸阻這類不文明行為時有法可依，而且更有說服力，相信能給我們的工作帶來實實在在的好處。”戴飛飛說。

設(shè)施齊全的兒童活動中心。

倒逼物業(yè)企業(yè)規(guī)范自律

推動行業(yè)健康有序發(fā)展

寧波市物業(yè)協(xié)會會長鮑小才表示：“新《條例》明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開相關(guān)信息的規(guī)定，確保物業(yè)服務(wù)費用收支的陽光、公開、透明，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合法權(quán)益；還明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須履行九方面的義務(wù)，禁止擅自利用共有物業(yè)經(jīng)營，強化了廣大業(yè)主對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)督，并通過獎懲措施倒逼物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到規(guī)范和自律，將推動行業(yè)朝著健康有序的方向發(fā)展。”

“同時，新《條例》對各有關(guān)部門加強執(zhí)法進小區(qū)工作，及時依法處置住宅小區(qū)內(nèi)各類違法行為的職責作了明確規(guī)定，并強化屬地管理責任，進一步厘清物業(yè)管理的責任邊界，對于化解物業(yè)矛盾糾紛，促進業(yè)主與物業(yè)良性互動起到很好的助力。”

鮑小才表示，新《條例》給業(yè)主帶來的好處也是不言而喻的。“主要在于進一步強化了業(yè)主‘當家作主’的意識，推動業(yè)主大會更好地發(fā)揮作用，切實保障業(yè)主參與小區(qū)自治。一是，細化業(yè)主大會會議籌備和召開的具體程序，對業(yè)主大會籌備組的成立、人員組成、工作職責、經(jīng)費保障等做了明確規(guī)定，并規(guī)定市物業(yè)管理綜合信息平臺免費提供業(yè)主大會會議系統(tǒng)供業(yè)主使用，為業(yè)主大會召開提供便捷、規(guī)范、權(quán)威的途徑；二是，規(guī)范業(yè)主委員會職責履行，對業(yè)主委員會應(yīng)當履行的日常職責、業(yè)主委員會及其委員的禁止行為做了規(guī)定，并規(guī)定了業(yè)主委員會不履行、違法履行職責的處理途徑和法律責任。”

此外，新《條例》還對業(yè)主反映比較強烈的問題作了進一步的明確。如新《條例》對物業(yè)管理區(qū)域劃分和調(diào)整的條件、程序等作了明確規(guī)定，對建設(shè)單位出售、出租車位、車庫和公布車位、車庫處分情況以及道路停車泊位的設(shè)置、人民防空工程平時用于停車的管理等作了具體規(guī)定，為有效破解物業(yè)管理難題提供了政策依據(jù)。

黨建引領(lǐng)賦能社區(qū)治理。

黨建引領(lǐng)

助推物業(yè)管理提質(zhì)升級

物業(yè)管理水平如何進一步提質(zhì)升級？寧波市房屋安全和物業(yè)管理中心副書記金凌給出了三點建議——

一是突出黨建引領(lǐng)。新《條例》將物業(yè)管理納入社區(qū)基層治理范疇，規(guī)定“建立和完善社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，居(村)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等共同參與的住宅小區(qū)基層治理體系”。“我們將配合開展物業(yè)黨建示范點建設(shè)，配合市委組織部做好對各地物業(yè)黨建的督導(dǎo)工作，做好物業(yè)黨建街道示范點的經(jīng)驗總結(jié)和推廣，適時召開相關(guān)工作推進會，以點帶面做好物業(yè)黨建示范點建設(shè)工作。”

二是建立健全物業(yè)行業(yè)標準體系。通過制定出臺《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目內(nèi)容和標準指引》《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費計價規(guī)則》《2022年度寧波市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)測信息》等系列行業(yè)標準，引導(dǎo)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立規(guī)范的、可操作性強的物業(yè)服務(wù)合同；通過合同執(zhí)行，強化業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督、評價和考核，逐步提升廣大業(yè)主的主體責任意識和自治能力。同時，通過上述文件的配套使用，可以極大促進物業(yè)服務(wù)標準化、規(guī)范化和透明化，加快實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價相符”的目標。

三是搭建物業(yè)管理綜合信息平臺。“現(xiàn)實中經(jīng)常會有業(yè)主反映業(yè)主大會會議組織、召開和決策難，缺乏統(tǒng)一線上平臺，物業(yè)服務(wù)各項費用繳納、使用情況不清且無法查詢等一系列問題，這就急需物業(yè)管理數(shù)字化、信息化建設(shè)的提速。”

目前，全市物業(yè)管理綜合信息平臺正在研發(fā)，將涵蓋物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)管理區(qū)域劃分及其配套設(shè)施設(shè)備情況、業(yè)主大會和業(yè)主委員會信息、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本信息、物業(yè)保修金和專項維修資金使用和管理情況、物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用繳納等各方面信息，同時為建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會辦理網(wǎng)上備案、召開線上業(yè)主大會會議、受理反饋投訴舉報等提供服務(wù)。“建立全市物業(yè)管理綜合信息平臺后，將實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)全過程監(jiān)管，提升物業(yè)管理現(xiàn)代化水平。”金凌說。

徐卓蔚 邢雪蕾 文/圖

關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理