老徐有個(gè)“不省心”的兒子，人近中年，沒有正式工作，還經(jīng)常揮霍錢財(cái)。

但出于愛子之心，老徐還是給兒子在鄞州下應(yīng)那邊買了一套120多平方米的住宅，并且不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上就寫了兒子一個(gè)人的名字，由其“單獨(dú)所有”。

為防止兒子賣房揮霍，老徐偷偷把不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證鎖在了抽屜里。

沒想到，兒子竟然找人做了一本假證，把它和父親鎖起來的那本真證“調(diào)包”。然后拿著真證，去辦理了抵押貸款。后來債務(wù)越積越多，干脆把房子賣了變現(xiàn)。

也就是在那段時(shí)間，老徐發(fā)現(xiàn)，兒子雖然繼續(xù)揮霍，卻一直沒找他要錢。在妻子的提醒下，今年2月，老徐拿著抽屜里的產(chǎn)權(quán)證來到鄞州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢，這才知道，手里的這本產(chǎn)權(quán)證竟然是假證！

我們記者在鄞州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心看到，這套房子被兒子抵押了兩次，分別是140萬(wàn)元和200萬(wàn)元，最后又以500萬(wàn)元的總價(jià)賣出。

整個(gè)過程，其父母全然不知。

政策釋疑

可能很多人會(huì)有疑問——既然房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上寫的是兒子單獨(dú)所有，兒子為什么不直接拿著身份證去補(bǔ)辦一本真證呢？

對(duì)此，鄞州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員表示，一般來說，房屋本身有抵押貸款的，是無法補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證的；即使是普通按揭貸款的房屋，要補(bǔ)辦新證，也必須銀行同意并配合，實(shí)際操作中很難實(shí)現(xiàn)。

那么，父母為子女買房、想只寫子女名字，但又想避免類似老徐那樣的遭遇，有什么辦法呢？

首先，可以在產(chǎn)權(quán)證上寫上父子倆的名字。即使父親只占1%的產(chǎn)權(quán)，兒子要抵押或賣出，都需要父親這位“共有產(chǎn)權(quán)人”的知情并參與。

其次，父親還可以為這套房子設(shè)立居住權(quán)。這樣的話，兒子再想繞過父親去辦理抵押和交易，銀行或買家一般都不會(huì)接受。

有人會(huì)問，如果兒子洗心革面，父親認(rèn)為可以放心，產(chǎn)權(quán)證上需要減名該怎么辦呢？

一般來說，可以以產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓（即以常規(guī)的買賣形式）或贈(zèng)與方式完成。

其中，以常規(guī)買賣形式過戶的，屬于房屋共有產(chǎn)權(quán)人之間的產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓，受讓人不屬于新購(gòu)進(jìn)住房，家庭住房套數(shù)也沒有增加，因此，不需要提供限購(gòu)證明，也不需要重新起算限售年限。

同時(shí)，產(chǎn)權(quán)證上的名字被去掉的那一方，再去購(gòu)買新房，因?yàn)榉慨a(chǎn)已過戶登記給了另一方，在查詢家庭住房套數(shù)時(shí)，就不受原來這套房子的影響了。

律師觀點(diǎn)

回到法律層面。有人會(huì)問，兒子這樣的做法是否涉嫌違法犯罪？對(duì)此，我們采訪了浙江海泰律師事務(wù)所的熊保華律師。

熊律師表示，辦假產(chǎn)權(quán)證是手段行為，關(guān)鍵在于用這個(gè)假證去干什么。如果只是辦了個(gè)假證（如收藏愛好等），并未拿著假證去實(shí)施詐騙等犯罪行為，那么，一般屬于治安案件。

今天我們說的這件事中有一個(gè)關(guān)鍵信息——兒子是拿著真證去辦理抵押貸款和交易的，假證只是拿來糊弄父親，并沒有用于實(shí)施犯罪。

這里還要強(qiáng)調(diào)一個(gè)問題：父親把產(chǎn)權(quán)證做在孩子名下，意味著贈(zèng)與。兒子處置自己的房產(chǎn)，是無罪的。

但如果父親能證明這不是贈(zèng)與，只是兒子名義上持有、幫父親代管房產(chǎn)，那么，兒子的行為就可能會(huì)構(gòu)成合同詐騙罪（冒用他人名義簽訂合同騙取錢款）、騙取貸款罪，構(gòu)成想象競(jìng)合犯，擇一重罪處罰。

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