3月15日，寧波市不動產登記中心發布消息，全面推行商品房“雙預告”(預購商品房預告登記和抵押預告登記)線上辦理，實施全程網辦。

作為保護購房人合法權益、防止“一房二賣”等風險防范的法定手段，預告登記對買賣雙方意義重大。昨天媒體刊發相關報道后，引發市民廣泛關注，不少人通過“寧波晚報”官方微信和寧波晚報地產微信號“寧波樓市報道”留言，提出相關問題。我們整理了網友反映比較典型的問題，請寧波市不動產登記中心相關負責人作了權威答復。

(資料圖)

問題一：在購房合同已經網簽備案后，還有必要辦預告登記嗎？兩者的效力有什么區別？

答：首先，預告登記制度是一項法律明確的制度，而網簽備案是基于行政監管需要出臺的一個政策性文件。從法律效力來講，效力層級不一樣。一個是法律，一個是政策，在同步去推行這兩項制度時，可以發揮不同效力層級之間的制度協同作用。

其次，預告登記的立法初衷和網簽備案的政策出臺目的一致，都是為了解決預售商品房交易中存在的法律風險。從實際效能來看，兩者確實有一定功能上的重疊，但是預告登記制度因為有明確的法律規則和法律依據，能夠在發生法律糾紛時，提供明確的法律依據或法律保障。

問題二：買了期房后，什么時間可以辦理預告登記？是否在合同網簽備案之后、交付辦理產權證之前都可以？

答：如果是按揭買的期房，預告登記和抵押預告登記因為要合并辦理，除購房合同網簽備案外，還需按揭銀行(包括公積金中心)銀行方面那邊的借款合同和抵押合同簽署后方可辦理。

符合辦理條件的，在房子沒交付、開發商辦理不動產權證書之前，都可辦理“雙預告”登記。

問題三：買期房后辦理預告登記，到哪里辦？需要準備哪些材料？

答：可以全程網辦。如果是全款買的期房，可以通過登錄浙里辦，搜索“不動產智治”，進入后選擇“預購商品房預告登記”，全流程網上辦理；如果是按揭購房，可由按揭銀行線上辦理。

需要準備的材料，主要包括身份證明、已備案的商品房預售合同、按揭合同等，詳細材料清單已在寧波市自然資源和規劃局門戶網站上公布，相關附件表格可供下載，網站地址：http://zgj.ningbo.gov.cn/art/2023/3/13/art_1229553793_58963489.html

問題四：買了期房辦理預告登記，需要開發商到場嗎？如果開發商不申請辦理預告登記，購房人能否自行辦理？

答：如果開發商不申請辦理預告登記，符合下列情形的，可由購房人單方申請：

(1)開發商與購房人訂立商品房買賣合同，且合同中有關于預告登記的約定條款的，如開發商未按照約定與購房人申請預告登記，購房人可以單方申請預告登記；

(2)開發商在預測繪成果備案時已進行預告登記申請備案，授權同意由受讓方(購房人)單方申請預告登記，購房者提供開發商出具的《授權同意書》可單方申請登記。

(3)開發商未進行預告登記申請備案，但買賣雙方在簽訂買賣合同環節一并簽署了相應的預告登記約定書、約定由購房人單方辦理的。

在預告登記全面推行前已買了期房的購房人，商品房買賣合同中一般沒有關于預告登記的約定條款，開發商在預測繪成果備案時也未作預告登記申請備案，這種情況下，需要開發商到場才能辦理預告登記，否則無法辦理。

問題五：按揭購買了二手房，該如何辦理預告登記？

答：按揭購買二手房的“雙預告”登記，目前只支持線下窗口辦理，且需買賣雙方同時到場，線上的辦理模塊正在開發中。

問題六：二手房交易中，買方辦了預告登記后違約，又不配合撤銷預告登記，這種情況下，賣方權益怎么保障？

答：根據《民法典》第221條規定，預告登記后，債權消滅，或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除等導致債權消滅的，可由賣方憑債權消滅的材料(人民法院、仲裁委員會的生效法律文書)及其他相關材料申請注銷登記。

問題七：預告登記的效力在什么情況下會自動解除？

答：根據目前相關法律法規規定，預告登記失效后，需要依申請辦理注銷登記，不存在自動解除的情況。申請注銷登記的主體，為不動產登記簿記載的預告登記權利人或生效法律文書記載的當事人。

預告登記當事人協議注銷預告登記的，申請人應當為買賣房屋或者其他不動產物權的協議的雙方當事人。

問題八：二手房交易中，簽了合同后、過戶前被司法查封的，能否辦理預告登記？

答：不能。

問題九：二手房如果有抵押，是否可以辦理預告登記？

答：可以。

問題十：辦理預告登記要收費嗎？

答：按照《國家發展改革委財政部關于不動產登記收費標準等有關問題的通知》的規定，免收不動產預告登記費用。

寧波晚報記者周科娜 通訊員朱寧溪

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