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為了一處豪宅項(xiàng)目，94歲的李嘉誠再度出山。

不久前，李嘉誠現(xiàn)身廣州。當(dāng)時(shí)，李嘉誠旗下長實(shí)集團(tuán)正在談判關(guān)于合景泰富與龍光集團(tuán)在香港打造的豪宅項(xiàng)目凱玥的債權(quán)問題。如果這次交易成功，勢必會對目前正處在境外債務(wù)重組談判關(guān)鍵期的合景泰富和龍光帶來巨大影響。

商場如戰(zhàn)場。李嘉誠很早之前就曾公開回應(yīng)稱自己只是個(gè)商人。盡管這次李嘉誠看上的項(xiàng)目在香港，外界從其近年來參與內(nèi)地土拍舉動也紛紛猜測：李嘉誠“又回來了”。

只是時(shí)移世易，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，房地產(chǎn)的發(fā)展模式早就發(fā)生了翻天覆地的變化。李嘉誠引以為傲的靠拉長時(shí)間線來獲取增值效益的方式也不再奏效。

李嘉誠“超人歸來”，還能夠重現(xiàn)昔日的榮光嗎？

01

“逼宮”潮汕老鄉(xiāng)？

能夠吸引94歲的李嘉誠注意，凱玥項(xiàng)目的魅力可見一斑。

公開資料顯示，凱玥項(xiàng)目位于香港港島南區(qū)鴨脷洲。2017年2月，龍光、合景泰富聯(lián)合體中標(biāo)凱玥項(xiàng)目地塊，總價(jià)格高達(dá)168.55億港元，成為當(dāng)時(shí)香港成交總價(jià)最高的單幅地塊。

當(dāng)時(shí)正值內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展的鼎盛時(shí)期，很多內(nèi)陸的房地產(chǎn)開發(fā)商都喜歡去香港買地，出手闊綽甚至連香港本地的開發(fā)商也望塵莫及。

這一地塊由于地理位置優(yōu)越，一度吸引參與投標(biāo)的財(cái)團(tuán)高達(dá)14家，其中李嘉誠旗下的長實(shí)集團(tuán)也在其中。

此后，龍光和合景泰富又將項(xiàng)目作為抵押，向匯豐、渣打在內(nèi)銀團(tuán)貸款102億港元，用于項(xiàng)目開發(fā)。

伴隨著龍光地產(chǎn)與合景泰富去年相繼發(fā)生違約，這筆102億港元的抵押貸款也無奈地被納入了境外債務(wù)重組范圍。目前雙方都在積極與債權(quán)人商討債務(wù)重組事宜。

而與匯豐銀行“關(guān)系密切”的李嘉誠這次看上的正是該項(xiàng)目的相應(yīng)債權(quán)。如果這一交易成功，對合景泰富和龍光后續(xù)所產(chǎn)生的影響不容小覷。

李嘉誠這次接洽，除了彌補(bǔ)6年前的“意難平”，關(guān)鍵還是凱玥項(xiàng)目本身所具有的巨大的商業(yè)價(jià)值。

公開資料顯示，凱玥為高層住宅，由6棟樓組成，共295套住宅，所有戶型均南北通透。此外，還有頂層復(fù)式、大平層及站臺花園等特色戶型，實(shí)用戶型面積在124.49平方米～897.72平方米。戶戶設(shè)有私人電梯大堂，以四房戶為主。

凱玥大樓以一字型排開，戶戶向南，享有開揚(yáng)廣闊海景，向北則眺望翠綠山景。此外，項(xiàng)目目前為現(xiàn)房銷售。

從市場銷售來看，目前凱玥項(xiàng)目從今年1月正式開盤至今僅賣出去了3套房源，銷售回款約5.32億港元。根據(jù)市場測算，這一豪宅項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)300億港元的銷售額。難怪李嘉誠會如此動心。

當(dāng)然，李嘉誠的這一舉措勢必會引起龍光和合景泰富的不滿。這里不得不提的就是龍光集團(tuán)的創(chuàng)始人紀(jì)海鵬。

1966年出生的紀(jì)海鵬祖籍廣東汕頭，是眾多潮汕地產(chǎn)大佬中的一員。1996年，紀(jì)海鵬攜手弟弟創(chuàng)辦龍光集團(tuán)前身龍光建安，從誕生起便建立了高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式。2001年時(shí)，公司銷售額已經(jīng)占據(jù)汕頭房地產(chǎn)市場的三分之一，成為當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)。2021年，紀(jì)海鵬以78億美元財(cái)富位列福布斯全球富豪榜第316位。

有意思的是，李嘉誠祖籍也是廣東潮汕地區(qū)。也正因?yàn)榇耍罴握\這次舉措被看作是“逼宮”潮汕老鄉(xiāng)。不過，在征探君看來，這只是正常的商業(yè)戰(zhàn)略而已，不涉及個(gè)人恩怨。

02

從撤退到進(jìn)擊，什么信號？

李嘉誠“盯上”兩位內(nèi)地開發(fā)商手中300億港元香港豪宅項(xiàng)目已經(jīng)是不爭的事實(shí)。基于此，關(guān)于李嘉誠是否正在“圍獵”內(nèi)地樓市，也有很多不同的聲音。

一方面，從2013年以來的10年時(shí)間里，關(guān)于李嘉誠拋售內(nèi)地資產(chǎn)的新聞就頻頻見諸報(bào)端。

2013年，李嘉誠以26億元的價(jià)格出售了廣州西城都薈廣場。當(dāng)年10月，李嘉誠又以超過71億元的價(jià)格出售了位于上海陸家嘴的東方匯金中心。

到了2014年，李嘉誠又一口氣出售了南京國際金融中心、上海盛邦國際大廈、北京盈科中心、重慶大都會等項(xiàng)目。

此后，李嘉誠又相繼出售在內(nèi)地的相關(guān)項(xiàng)目。2016年10月，李嘉誠以200億元的價(jià)格，賣掉其在浦東的大型商業(yè)項(xiàng)目上海世紀(jì)匯廣場，這也創(chuàng)下了內(nèi)地單一物業(yè)交易的最高紀(jì)錄。

2019年，李嘉誠旗下長實(shí)集團(tuán)將大連的一個(gè)項(xiàng)目出售給了融創(chuàng)的孫宏斌，作價(jià)超過40億元。2020年，李嘉誠出售了位于四川成都的南城都匯商住項(xiàng)目部分股權(quán)；2021年又賣掉了位于上海的世紀(jì)盛薈廣場。

針對媒體的議論紛紛，李嘉誠曾表示：“做生意有買有賣再正常不過，全是處于市場和經(jīng)濟(jì)情況作出的決定。”

李嘉誠家族也不承認(rèn)從內(nèi)地撤資。李嘉誠之子李澤鉅曾在2020年接受媒體采訪時(shí)回應(yīng)稱，集團(tuán)一直有在內(nèi)地投資，從未計(jì)劃過離開內(nèi)地。當(dāng)時(shí)，長實(shí)集團(tuán)在內(nèi)地的房地產(chǎn)項(xiàng)目超過50個(gè)，分布在20多個(gè)城市。

就在大眾紛紛猜測李嘉誠到底有沒有撤退打算的時(shí)候，近年來，李嘉誠在內(nèi)地市場又開始活躍了起來。

2022年5月，李嘉誠旗下的和記黃埔出現(xiàn)在了廣州2022年第一輪集中土拍現(xiàn)場。值得一提的是，和記黃埔僅僅參與了一次競價(jià)，此后就沒有進(jìn)一步的動作。但是，一個(gè)頗具意義的信號是：這是和記黃埔時(shí)隔近10年再次參與內(nèi)地公開市場的土地拍賣。

近年來，隨著調(diào)控政策的不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)也逐步告別了高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向更為穩(wěn)健的理性發(fā)展模式。在此背景下，向來投資謹(jǐn)慎的李嘉誠家族公司這次現(xiàn)身廣州土拍現(xiàn)場很難不令外界浮想聯(lián)翩。

03

“財(cái)富密碼”失效

趨利避害是商人的本性。李嘉誠再度歸來，但江湖已經(jīng)不再是那個(gè)江湖。

很多人知道，李嘉誠是有名的商人；但不知道的是，李嘉誠在內(nèi)陸的房地產(chǎn)市場很大一部分是憑借著將開發(fā)時(shí)間線拉長等方式賺取利潤。曾有媒體統(tǒng)計(jì)，李嘉誠的長實(shí)集團(tuán)和和記黃埔在內(nèi)地開發(fā)的項(xiàng)目，極具代表性的10多個(gè)樓盤，開發(fā)時(shí)間全都超過10年。

對于李嘉誠的上述行為，相關(guān)部門也沒有慣著。其中表態(tài)最為直接的一次要追溯到3年前。2020年，成都高新區(qū)財(cái)政金融局發(fā)布了一則關(guān)于和記黃埔地產(chǎn)成都公司的函。函件指出，因和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司存在捂地、捂盤不良行為，嚴(yán)重影響區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。經(jīng)研究，禁止高新區(qū)金融機(jī)構(gòu)向和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司及其項(xiàng)目公司提供新增融資、貸款，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司進(jìn)行重大資產(chǎn)重組提供幫助。

成都市高新區(qū)財(cái)政金融局在隨后的情況通報(bào)中指出，近期配合區(qū)內(nèi)相關(guān)部門正對多個(gè)涉及捂盤惜售的項(xiàng)目進(jìn)行查處，包括南城都匯項(xiàng)目。

不過，長江實(shí)業(yè)集團(tuán)隨后回應(yīng)稱和記黃埔（成都）并非長江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司的附屬公司，也不是由集團(tuán)控制。此外，長實(shí)集團(tuán)還在當(dāng)年7月將南城都匯項(xiàng)目打包出售給了禹洲集團(tuán)控股有限公司和成都瑞卓置業(yè)有限公司（各占股50%）。然而，禹洲集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人則回應(yīng)媒體表示，處罰是針對原來股東。一時(shí)間眾說紛紜。

公開資料顯示，南城都匯項(xiàng)目的拿地時(shí)間是在2004年，拿地均價(jià)僅為1030元/平方米。而16年過去后，成都高新區(qū)的成交樓面底價(jià)已經(jīng)翻了20倍，達(dá)到20700元/平方米。當(dāng)時(shí)有媒體測算：通過出售這一項(xiàng)目，長實(shí)集團(tuán)未經(jīng)審核利潤為38.11億港元。這一數(shù)字著實(shí)令人吃驚。

而這只是讓李嘉誠家族賺得盆滿缽滿的項(xiàng)目之一。其他令人印象深刻的項(xiàng)目還有北京順義中央別墅區(qū)的譽(yù)天下項(xiàng)目，耗時(shí)25年才全部完工；廣州黃埔御湖名邸，拿地25年還沒開發(fā)銷售完；上海世紀(jì)匯廣場開發(fā)歷時(shí)11年，后來200億元賣給了中國人壽；上海真如城市副中心項(xiàng)目，拿地13年開盤；上海古北新區(qū)項(xiàng)目，拿地7年開盤；上海世紀(jì)盛薈廣場，拿地15年沒有啟用，后來在2021年以35億元的價(jià)格賣給了老牌港商希慎興業(yè)。

資本的故事永不滅。梳理李嘉誠在內(nèi)地的發(fā)展也可以看出，其成功的“財(cái)富密碼”主要是通過長時(shí)間的“捂盤”“捂地”獲得潛在的升值空間，其背后賭的核心邏輯還是在于房地產(chǎn)市場的金融屬性。

只是當(dāng)前大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，“房住不炒”已經(jīng)成為大的發(fā)展趨勢，不管是房價(jià)還是地價(jià)都不可能出現(xiàn)大幅漲價(jià)的現(xiàn)象，“捂盤”“捂地”等行為一方面會受到越來越多的限制，另一方面這一行為所帶來的增值空間也越來越小。即使李嘉誠有意回歸內(nèi)陸房地產(chǎn)市場，其昔日的“財(cái)富密碼”也早就已經(jīng)失效了。

作者 | 張玉

來源 | 征探財(cái)經(jīng)（ID:teccj6)

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