濟南房價在經歷了2019年上半年微漲之后，從8月份開始，逐月下降。

國家統計局最新發布的2019年12月份70個大中城市房價指數顯示，濟南無論是新房還是二手房，環比價格均有下跌。其中，新房價格環比下跌0.8%，二手房價格環比下跌0.3%。

經歷了“灰色下半年”之后，歲末，房企將要打起促銷戰，沖擊年度業績。

2019年12月，濟南市住房和城鄉建設局印發《關于規范全市新建商品房委托銷售行為的通知》，明確要堅決打擊查處承銷機構變相收取購房人傭金，向購房人收取“團購費、入會費、誠意金、服務費、電商費”等不計入房款費用的行為。

連日來，記者走訪了濟南海爾產城創云世界、電建 悅府、山鋼鴻悅華府、中鐵錦悅名筑等多個項目，發現各項目售樓處均訪客較少，且已不見以“團購、會員、電商”等為名的優惠促銷。

濟南市住建局方面表示，禁令主要是打擊部分新建商品房銷售過程中，假借“享受優惠”名義，實質為“亂收費”的市場亂象，保障購房人的合法權益，營造公平的市場環境。

銷售不越雷池

“現在購房優惠活動比較簡單，全款、定房、按時首付直接享受折扣就行了，”濟南海爾產城創云世界一位置業顧問稱。

置業顧問指點著項目沙盤向記者介紹，“現在正在賣的是項目二期，總共5棟樓，484套，戶型從90平方米~200平方米都有。再向南邊是三期、四期，由于拿地價格比較高，往后房子賣得肯定比現在貴。”

售樓處休息區有一促銷展板，顯示認購可享優惠，但記者被告知活動已經結束。“現在買房一次性付款可以享受96折，交定金再優惠1%，7天交齊首付還能優惠1%，而且預售指導價是17032元/平方米，現在優惠價是16350元/平方米”。

而在電建 悅府項目售樓處，置業顧問則直言，“前些天，住建局下通知，誰也不敢頂風作案，現在優惠力度其實也挺大的。”

據介紹，電建 悅府項目位于歷城區洪家樓片區，多年未有新房供應，因此項目定價較高，均價約為21000元/平方米。該項目共有11棟住宅樓，共925戶，以改善需求為主。

同樣，置業顧問稱，“預定房99折，三天內交首付99折，開盤優惠99折，全款貸款再享受99折，總共4個99折，位置較好的房源最終優惠完單價21356元/平方米。”

山鋼鴻悅華府同樣位于歷城區洪家樓片區，與電建 悅府相距約1.3公里，兩者存在直接的競爭關系，山鋼鴻悅華府尚未開盤，但預計均價更高。

資料顯示，山鋼鴻悅華府整個項目占地面積28000平方米，建筑面積150000平方米，容積率為3.80，樓棟總計8棟，其中包括5棟高層住宅，1棟商務辦公，2棟獨立辦公、社區底商以及一所幼兒園。

置業顧問表示，項目仍在辦理預售證，處于接受咨詢階段，“售價還沒定下來，但是畢竟在二環以內，應該比21000元/平方米更高，等預售證下來，會提前通知客戶。”不過，由于年末人口流動、購房熱情等因素，開盤時間大概率會定在春節之后。

此外，章丘區的中鐵錦悅名筑項目也是近期濟南咨詢榜前列的熱盤。

資料顯示，中鐵錦悅名筑項目位于章丘市實驗中學北門對面，僅有一路之隔。項目占地面積65000平方米，建筑面積158700平方米，容積率1.70，綠化率30%，樓棟總數為21棟，總戶數為978戶。

走訪中，記者看到，該項目營銷中心還在裝修，未投入使用，但是，置業顧問已經在路邊迎接看房客戶，并引入其臨時搭建的彩鋼板房售樓處。售樓處內部裝飾簡單，空間比較狹窄，有兩組客戶正在咨詢。

據介紹，該項目還未獲批預售，售價預計在8800元/平方米~9200元/平方米之間。首期開盤2棟樓，共88套房源。另外，項目已開啟排號蓄客，“后期是要按排號順序選房，排號也不用交錢，只需要提供中國建設銀行2萬元以上資產證明。”

當地一位房地產行業從業人員表示，“(2019)下半年以來，銷售行情不是很好，房價雖然降得不多，但是買房客戶也不像以前那么著急了。年底銷售人員需要沖業績，開發商要回款，自然就會有人鉆空子，但是住建局發了通知，查得嚴，亂收費的情況的確是少了。”

觀望氣氛加重

濟南市房協發布2019年房地產市場系列數據顯示，2019年，濟南新建商品房銷售19.09萬套，面積共計1517.31萬平方米，同比下降0.61%。其中，商品住宅銷售8.04萬套，銷售面積共計1008.15萬平方米，同比增長4.14%，均價為13074.44元/平方米，同比增長3.67%。截至2019年12月31日，濟南市新建商品房庫存量為51.88萬套，面積3126.46萬平方米，同比增長41.37%。其中住宅9.82萬套，面積1325.68萬平方米，同比增長35.17%。

濟南市區新建商品住宅可售存量約1100萬平方米，面積去化周期13.7個月，套數去化周期12.7個月。從新建商品住宅可售存量來看，去化周期已處于合理區間。

國家統計局數據顯示，2019年內，濟南市整體商品房成交量趨于平穩，房價呈現下行趨勢，4月份成為一個拐點。均價在4月達到頂點，隨后平穩下降，成交量也自4月之后，逐步下行。

從2019年初一直關注樓市變化的濟南市民李先生表示，年初房價經歷漲幅，直到年中，許多新盤上市，競爭更為激烈，房價也有回落，但是“仍然把不準脈”，在看了多家項目之后，一直猶豫不決。

一名房地產中介稱，由于2019年4月以后，濟南房價整體下滑，許多購房者抱有“撿漏”心理，期望能出現低于市場價的房子。但是，面對房價下行，部分開發商仍不愿下調價格，導致交易持續低迷。

而降價則成為購房者持續觀望的重要因素。

據當地媒體梳理，新東站片區的天鴻項目，由原價14000元/平方米，下調至11000元/平方米左右;雪山片區的國際城精裝房，由原價15000元/平方米，下調至12500元/平方米左右;張馬片區的精裝房、毛坯房由曾經的15000元/平方米、13000元/平方米左右，后來分別下降到了12000元/平方米、11000元/平方米左右……

剛從售樓處出來的霍先生稱，“現在的房價比之前確實降了，有些項目降得還不少，而且開發商搞促銷優惠力度也行，但降價之后房子質量保證、物業服務標準、小區配套這些可不能出問題。”

專家分析稱，2019年的濟南樓市，雖有起伏，但總體趨于平穩。下半年以來，政策調控趨嚴，且有大量的新盤扎堆入市，加劇了開發商之間的激烈競爭，也加劇了購房者的觀望情緒。因此，“金九銀十”以及年終沖刺促銷并沒有拉動成交量回升，處于相對穩定的態勢。