“以LPR為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率怎樣計(jì)算?”“兩種房貸利率轉(zhuǎn)換方式如何選擇?”“目前轉(zhuǎn)換渠道有哪些?”……3月1日，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換如期啟動(dòng)。截至目前，包括工、農(nóng)、中、建、交、郵六大行在內(nèi)的多家銀行已正式開(kāi)展存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作。

由于定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，對(duì)于購(gòu)房者而言，究竟是選擇固定利率，還是以LPR為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率才合算，也成為其關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。對(duì)此，分析人士認(rèn)為，兩種方式各有利弊，如果認(rèn)為未來(lái)大概率將進(jìn)入降息周期、LPR總體呈下降走勢(shì)，那么轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR基準(zhǔn)更為有利。

定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次

存量浮動(dòng)利率貸款，是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同，但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款(不包括公積金個(gè)人住房貸款)。

按人民銀行要求，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值)，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

目前，工、農(nóng)、中、建、交、郵等24家主要銀行已完成相關(guān)準(zhǔn)備工作，并通過(guò)其官網(wǎng)、微信公眾號(hào)等渠道發(fā)布了公告，貸款客戶可根據(jù)承貸銀行公告，與銀行協(xié)商辦理存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

相較于傳統(tǒng)以央行基準(zhǔn)利率進(jìn)行上下浮動(dòng)，確定實(shí)際執(zhí)行利率的方式，不少購(gòu)房者對(duì)于以LPR為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率方式并不熟悉。那么，對(duì)此該如何理解?

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，“商業(yè)性個(gè)人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12 月發(fā)布的相應(yīng)期限 LPR 的差值”。由于2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR為4.8%，假設(shè)原購(gòu)房合同約定利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮20%，即5.88%，則加點(diǎn)為108個(gè)基點(diǎn);同理，如原執(zhí)行貸款利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率9折(4.41%)，則加點(diǎn)為-39個(gè)基點(diǎn)。

此后，自第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

如存量浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平則由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。

降息周期選浮動(dòng)利率更劃算

由于定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。因此，對(duì)于有存量房貸的購(gòu)房者而言，需要在固定利率或以LPR為基礎(chǔ)的浮動(dòng)利率間進(jìn)行選擇。那么，究竟哪種方式更核算?

對(duì)此，多位分析人士指出，LPR定價(jià)方式下，未來(lái)房貸利率的變化取決于5年期LPR(5年期的最優(yōu)貸款利率)的變化。如果未來(lái)LPR呈下降走勢(shì)，房貸利息支出有望減少。反之，如果未來(lái)LPR上升，貸款利率會(huì)隨之增加。

“考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，利率處于下行周期，結(jié)合疫情沖擊下逆周期調(diào)節(jié)加碼，流動(dòng)性保持寬裕，LPR報(bào)價(jià)仍有下行空間。”平安證券分析師張亞婕認(rèn)為，2月5年期LPR調(diào)降5BP低于1年期10BP的降幅，也反映了目前地產(chǎn)政策雖然有區(qū)域性邊際松動(dòng)，但不改變“房住不炒，因城施策”的政策定力。

中泰證券研報(bào)指出，5年期LPR的趨勢(shì)由三方面決定，即政策利率/市場(chǎng)利率、房地產(chǎn)金融政策和銀行的市場(chǎng)化加點(diǎn)。今年的LPR仍有下調(diào)空間。從中長(zhǎng)期看，政策利率隨經(jīng)濟(jì)增速放緩處于下降周期，房地金融政策難進(jìn)一步收緊，銀行的市場(chǎng)化加點(diǎn)在金融體系改革背景下有調(diào)降空間。三種因素綜合來(lái)看，都是推動(dòng)5年期LPR下行的，所以建議個(gè)人選擇LPR浮動(dòng)利率方式。

具體來(lái)看，假設(shè)貸款余額100萬(wàn)、貸款期限20年，若未來(lái)LPR平均下行20bp，月還款額可以減少110元，總還款額可以減少2.6萬(wàn)元。若LPR平均下行40bp，月還款額可以減少213元，總還款額可以減少5.1萬(wàn)元。

融360大數(shù)據(jù)研究院認(rèn)為，相比LPR可能下降帶來(lái)的利息支出減少，如果用戶更重視利率穩(wěn)定性和便捷性，也可以選擇轉(zhuǎn)換為固定利率。

可通過(guò)手機(jī)銀行等線上辦理

3月1日起，房貸存量客戶就可以向貸款所在銀行提交變更合同的申請(qǐng)。辦理渠道方面，可通過(guò)手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行、網(wǎng)點(diǎn)渠道等辦理。其中，部分銀行表示目前暫不開(kāi)放線下受理，后續(xù)將根據(jù)疫情防控進(jìn)展情況，逐步開(kāi)通線下渠道。

在融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦看來(lái)，用戶通過(guò)手機(jī)銀行或網(wǎng)上銀行即可進(jìn)行操作。

具體來(lái)看，目前建設(shè)銀行、中國(guó)銀行可通過(guò)手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等兩個(gè)線上渠道辦理存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù);農(nóng)業(yè)銀行可登陸掌上銀行，進(jìn)入貸款——定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換界面，自助操作辦理。

此外，工商銀行提供手機(jī)銀行、貸款服務(wù)行兩個(gè)渠道，同時(shí)后續(xù)將上線智能柜員機(jī)與短信銀行。“疫情期間請(qǐng)通過(guò)手機(jī)銀行辦理，確需線下辦理的，請(qǐng)?jiān)谝咔榻Y(jié)束后前往辦理。”工商銀行建議，可避開(kāi)定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換初期及尾期的高峰期，在轉(zhuǎn)換期內(nèi)分散辦理。

需要留意的是，對(duì)于原借款合同有多個(gè)借款人的，各家銀行規(guī)定有所不同。如中國(guó)銀行規(guī)定，存在共同借款人的貸款，轉(zhuǎn)換申請(qǐng)需由主借款人提交，所有共同借款人需在主借款人提交申請(qǐng)第二日起7天內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)。

工商銀行與之類(lèi)似，除貸款服務(wù)行以外，其他渠道需要主借款人先確認(rèn)，再由共同借款人確認(rèn)。除短信銀行僅適用于共同借款人使用外，其他渠道主借款人及共同借款人均可使用。

建設(shè)銀行則規(guī)定，原借款合同有兩個(gè)(含)以上借款人的，需所有借款人意見(jiàn)一致且辦理完成，才可完成轉(zhuǎn)換。“3月1日開(kāi)始，原借款合同的多個(gè)借款人可通過(guò)建設(shè)銀行手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行分別辦理業(yè)務(wù)。后續(xù)視疫情發(fā)展情況，原合同的多個(gè)借款人可攜帶本人有效的身份證件原件分別到全國(guó)任一建設(shè)銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)智慧柜員機(jī)(STM)，或一同前往營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)、個(gè)貸中心辦理業(yè)務(wù)。”