1月7日，由中國互聯網新聞中心·中國網主辦、中國網地產承辦的“賽道升級 融變求新”——第十一屆地產中國論壇暨中國房地產紅榜盛典在京舉行。會上，國家信息中心首席經濟學家范劍平發表了《2020年國內外經濟大勢與中國經濟突破方向》主題演講。

范劍平認為，中國的房地產行業將與中國經濟一起由高速發展轉向高質量發展，并著重分析了供給側的結構性問題。

以下為演講實錄(有所刪減)：

我們對2020年中國宏觀經濟的政策，包括房地產調控政策，大家只要記住八個字，即“穩中求進，穩字當頭”，基本就可以理解今年政策的安排。為什么要作出“穩中求進，穩字當頭”的安排?

首先說一下穩，重點是要穩什么?

不是說要穩速度。2020年的經濟增長速度可能還是要比2019年低一點，近幾年中國經濟一直在減速，減速過程中，中央也一直沒有出大規模的刺激政策。

為什么中國經濟會減速?中國經濟總量大，是一個自然現象。

到2019年，中國人均GDP1萬美元，這個水平在全世界200個國家中排序，中國是73位，但中國有13億人，才1萬美元，所以中國經濟總量非常大;中國在2010年工業增加值超過美國，成為世界最大的工廠;2019年中國消費零售額超過美國，中國成為世界最大的市場。

已經有了這么大的經濟體，我們仍然還能保持6%左右的增長，這是非常不容易的。現在每年增長1個百分點的增量，如果放在五年前，GDP可以增長2.3%，但現在只能是1個百分點。所以對于中國的經濟減速，如果從基數效應來看，就是一個自然現象，這是必然的。

中國經濟會逐步減速，中國必然由高速增長期轉為高質量發展期，大家要順應它，而不要對高速增長期再有任何的留戀。

房地產也一樣，房地產不可能再現高速增長的神話。

如果說房子是用來住的，那么就和人口數量有關。中國出生人口最多的是上個世紀80年代，80后有2.28億人，假設2.28億人后來平均結婚年齡是25歲，就意味著2005年-2014年這十年是中國買結婚用房人數最多的十年，這十年就是中國房地產歷史需求的最高峰。90后只有1.75億人，比80后人數減少23.24%，00后只有1.45億人，比80后減少36%，10后前九年的新出生孩子數量不足0.9億，所以加上2019年不會超過1億人。

從80后的2.28億減到10后不足1億，別的國家人口生育觀念改變而造成的生育率下降，減到一半，中間差不多要花將近一百年的時間，中國通過計劃生育獨生子女政策30年急轉彎。所以未來新出生人口減少一半以上，再造那么多房子，賣給誰?

房地產現在每年開發的盤子很大很大了，這個盤子每年零增長都是奇跡，現在還想讓它高增長，恐怕很難。所以最近兩年還能夠維持高增長，這里面原因很復雜，但是可以肯定有一個因素，就是“金融炒作”(音)，還有很多老百姓相信房價只漲不跌的神話，還有相信買房子是抗通脹的最好的手段，還指望著買房子發財，家里有了兩套房還想買第三套房。

但是不要有這種僥幸，房地產必須由高速增長轉向高質量發展，和中國經濟同步高質量發展，這是未來房地產行業的必然趨勢。

2020年，如果房地產投資總量去掉價格因素，實際增速比原來減速的話，大家不要大驚小怪，這里有基數的因素，也有人口需求的因素。

減速是歷史必然，減速不可怕，而不接受這樣的歷史趨勢，留戀高速增長，拒絕轉變的人才可怕。在這個情況下，求穩并不是求經濟增速不再減速，一個靠大規模刺激政策刺激出來的6%以上的增長和一個不用刺激政策的有質量的5%以上的增長，恐怕有質量的增長更健康，留下的隱患更少。

對中國目前存在的問題，中央排在第一位的是結構性問題，結構性問題由什么問題引起呢?體制性問題和周期性問題。

周期問題不是主因，這一次中國遇到的難關和2008年不一樣，2008年是急性病，突如其來的美國爆發國際金融危機的外來沖擊，那個時候治急性病，用4萬億刺激基礎設施建設，刺激房地產，因為當時人口紅利還在，當時搞刺激是對的，但這次中國和其他國家的政策不一樣，經濟全球化以后，全世界的政府由于經濟周期同步，全球經濟都跟美國同步了。

2008年美國爆發金融危機，全世界都學美聯儲，各國央行都搞了大規模的開閘防水印鈔票，但是這些印出來的錢沒有多少真正去搞科技研發，大多數錢都去刺激了資產價格泡沫，股價、房價飛漲，沒有解決根本問題。

到了2019年，世界經濟又不行了，這11年中，世界宏觀經濟理論沒有重大突破，世界各國制度經濟政策的理論沒有什么創新，病是新的病，藥卻只有原來的藥，2019年以來世界各國包括美聯儲四次降息，很多國家都在降息、很多國家都在寬松，開閘防水印鈔票，但這一次的結果是什么?藥不對癥，全世界今天不缺資金，全世界現在缺的是技術，缺的是科技研發成果。所以開閘防水印鈔票的結果是使資金過剩更加加劇，世界大面積出現了負利率。黨中央認為，中國是結構性問題，我們絕不跟著別人搞負利率，這種利率降息的競爭，中國結構性問題只能用改革的辦法來解決。

我們也搞了一些逆周期的調節，但主要是為了讓經濟下滑的速度不要太猛，代表中國未來方向的并不是用短期周期性的寬松的財政政策、貨幣政策，而是要靠改革來解決結構性問題。

中國的結構性問題，中央明確指出不是需求側的結構性問題，而是供給側的結構性問題。

供給側是什么結構性問題呢?新舊動能轉換，青黃不接。

什么是我們的舊動能?舊動能很典型，一是靠世界經濟全球化帶來的外需擴大，出口帶來的，由此建立了在過去二十年高速增長的相關產業鏈，這是我們的舊動能;二是建立在人口為基礎上的房地產的發展、基建的發展和人民生活水平提高所帶來的內需相關產業的動能。

這些動能都有一個特點，是需求創造供給，人本來有這樣的需求，通過增加生產能力來滿足他，這就是過去高速增長急劇的原因。但今天中國老百姓能夠想到的需求，我們生產能力很多都過剩了，世界已經進入供給創造需求的時代，所以中國需要新動能，新動能就是高科技產業，它們是供給創造需求的產業。

但是非常遺憾，盡管2008年以后中國也貨幣大量放水，錢也沒有去搞科技研發，黨中央在20年前曾經制定了一個規劃，說2020年中國要成為一個創新型國家，創新型國家有國際標準，就是全國企業科技研發支出占全國GDP比重要超過2.5%。

為了實現這個目標，黨中央要求2010年達到2%，保證2020年達到2.5%。非常可惜，2008年以后放出來的錢大多數都用去炒房了，搞研發的資金嚴重不足，2010年沒有完成“十一五”規劃的任務，沒有達到2%，只到了1.75%。中央在制定“十二五”計劃時主動降低目標，為2.25%，結果2015年又沒完成任務，只到了2.06%。2018年只到了2.18%，仍然沒有到2015年應該達到的目標，所以2020年絕對不可能超過2.5%的。

新動能推遲到來，研發的錢還沒投進去，冰凍三尺非一日之寒，這些錢投進去以后，研發出成果，成果產業化，都需要時間，不是靠寬松的財政政策、貨幣政策能刺激出來的。但是我們的舊動能提前衰退，貿易戰，使我們外需受到更大的挫折，國內人口紅利周期的結束，現在包括移動通信的流量都開始不再增長了。

靠人增加以后賣的東西，現在發現都已經銷量封頂了，但是人們需要更加滿足美好生活的那些更高質量的產品，我們沒有供給能力。所以中國經濟未來突破的方向，毫無疑問是加大科技研發，推動高科技產業的發展，占領世界科技產業的制高點，在人工智能的時代，中國率先實現5G全面商用，找到一個突破口。在這樣一個大背景下，我們會引導資金更多流向科技創新，而對于房地產中金融炒作，資金上肯定會有限制，但對正常的房地產運行的資金會予以保證。

實事求是講穩中求進，沒有房地產的穩，整個中國經濟就穩不住。

所以房地產既不打壓，也不刺激，不僅是2019年的政策，也是2020年的政策。有人問，不再刺激房地產這個政策會持續幾年?我的回答是永遠，因為我們的人口已經不可能再去刺激房地產了。所以房地產行業要順應這樣一個大的趨勢，先在穩的方面站住腳跟，包括一些企業甚至還要渡過難關，在一個人工智能新時代，滿足人民在住宿方面更美好生活需求的高質量的、高品質的美好生活需要，房地產行業可以做些什么，對未來工業廠房、辦公樓，人工智能時代所需要的條件，我們地產行業能做什么，這就需要我們抓住高科技發展新的風口，讓地產行業搭上新科技革命的快車，推出更高質量的滿足高科技發展需要的智能廠房、智能辦公樓、智能家居。